Garantie dommages-ouvrage (DO) : fonctionnement, garanties, devis

En janvier 1978, la loi « Spinetta » a été promulguée et définit les garanties constructions et les assurances des professionnels du BTP.

Ce système d’assurance comprend deux obligations :

Suivant l’article 1792, tout constructeur (entrepreneur, maître d’œuvre, architecte, ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage) est soumis à une obligation d’assurance décennale. Cette assurance couvre la garantie décennale que le constructeur doit à son client, le maître d’ouvrage.

Tout individu qui fait construire sa maison ou qui réalise de gros travaux, devenant par cette occasion le maître d’ouvrage, a l’obligation de souscrire à une assurance construction « dommage-ouvrages ». D’après la loi Spinetta, cela concerne tous ceux qui traitent directement avec un architecte ou un entrepreneur tels que le promoteur immobilier, le constructeur de maisons individuelles ou l’auto-constructeur. La loi concerne aussi toute personne qui vend, après finition, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Définition de l’Assurance DO

L’assurance dommages-ouvrage a pour but de protéger les propriétaires ainsi que les futurs acquéreurs contre tous les dommages dus aux travaux qui peuvent affecter la solidité de l’ouvrage ou des éléments d’équipements indissociables ou qui rendent le logement inhabitable ou qui nuisent gravement à son occupation normale sur une période de dix ans suivant la réception des travaux.

Cette assurance intervient en préfinancement des dommages couverts par la garantie décennale obligatoire. Dès qu’une malfaçon est identifiée, l’expert de la garantie dommages-ouvrage intervient, chiffre le montant de la réparation et active l’indemnisation sans attendre que la justice détermine les responsabilités de chacun. Par la suite, selon les responsabilités de chaque entrepreneur qui a contribué au chantier, l’assureur de dommages fera jouer l’assurance en responsabilité obligatoire afin d’obtenir l’indemnité versée au maître d’ouvrage. Ainsi l’assurance dommages-ouvrage complète l’assurance décennale.

Si dans les dix ans l’un des professionnels a cessé d’opérer, le propriétaire est toujours couvert, grâce à l’assurance responsabilité décennale du constructeur. Le défaut d’assurance conduit donc le professionnel à assumer seul les réparations en cas de malfaçon.

L’assurance dommages-ouvrage doit obligatoirement être souscrite avant le début des travaux. Il n’y a aucun montant minimum pour justifier cette obligation d’assurance. Il faut simplement que les travaux effectués impliquent la responsabilité civile décennale de l’entrepreneur et ne soient pas de simples travaux d’entretien.

Les couvertures de l’assurance dommages-ouvrage

Les dommages couverts par l’assurance dommages-ouvrage concernent le gros œuvre et les éléments indissociables du bâtiment qui peuvent mettre en cause la solidité, l’étanchéité et la sécurité du bâtiment. La police d’assurance couvre la réparation des dommages pendant dix ans à partir de la réception des travaux, c’est-à-dire la période durant laquelle la responsabilité des constructeurs est susceptible d’être invoquée.

Toutefois, deux cas spécifiques où l’assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations nécessaires sans condition de délai :

Les éléments couverts sont :

• fissures importantes des murs ;
• effondrement de toiture ;
• défauts d’étanchéité de la toiture ou d’isolation thermique entraînant condensation ou moisissures ;
• défauts d’isolation thermique des murs ;
• déformations ou fissurations de la charpente ;
• problèmes sur l’installation électrique ou les canalisations d’eau ;
• affaissement de plancher.

Sont également couverts les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement qui ne peuvent pas être dissociés de l’ouvrage. Les biens d’équipement indissociables sont ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l’ouvrage fondamental qui lui sert de support. Les éléments d’équipement indissociables du gros œuvre sont garantis dix ans après la réception.

Les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre sont garantis deux ans minimum après réception. Un équipement est dissociable s’il peut être enlevé et remplacé sans que cela ne soit au détriment du support : un radiateur, un faux plafond, un revêtement mural, etc. A savoir que si le défaut qui affecte l’équipement dissociable rend l’utilisation normale de la maison impossible, il sera également couvert par l’assurance dommages-ouvrage.

Selon les contrats, les autres dommages affectant les éléments d’équipement, peuvent être couverts par une assurance complémentaire facultative (garantie biennale).

Bon à savoir : Si vous faites l’acquisition d’un logement de moins de dix ans, sachez qu’il bénéficie obligatoirement de l’assurance dommages-ouvrage.

Ne sont pas couverts par l’assurance dommages-ouvrage :

• les sinistres occasionnés pendant les travaux qui sont couverts par l’assurance professionnelle ou Tous Risques Chantier (TRC) de l’entrepreneur comme le cas d’un incendie ;
• la non-finition des travaux dans les délais convenus. Ces cas de figure sont prévus et couverts par d’autres garanties ;
• les travaux de décoration, comme une moquette mal posée ou une peinture qui s’écaille. Exception faite si vous avez opté pour les contrats les plus complets qui proposent de telles garanties en option.
• Les dommages liés à l’utilisation de votre maison. Les défauts d’entretien ou le mauvais usage de votre logement, qui nécessite un minimum d’entretien au-delà des nettoyages habituels, sont couverts par votre assurance multirisque habitation (débordement de baignoire, fuite de machine à laver, etc).

Il est recommandé de contacter en premier lieu le constructeur ou le vendeur si vous constatez un défaut de la construction et s’il n’intervient pas, de lui envoyer une lettre recommandée en lui fixant un délai raisonnable. Vérifiez qu’il s’agit bien d’un désordre couvert par l’assurance dommages-ouvrage. Vous mettrez ainsi toutes les chances de votre côté pour obtenir une réparation rapide et efficace.

Dans une copropriété, le premier occupant pour les parties privatives et le premier syndic pour les parties communes ont un mois à partir de l’état des lieux pour signaler les vices apparents. Le syndic détient le contrat d’assurance de l’immeuble et il est donc important de le notifier en cas de dommages apparents. Il prendra en charge de la déclaration de sinistre ainsi que du recouvrement de l’indemnité.

Le fonctionnement

Il est primordial de déclarer rapidement à l’assurance les dommages liés à la garantie décennale via une lettre recommandée avec avis de réception en étant le plus précis possible. Si le dommage décrit n’est pas justifié ou si le dommage estimé est inférieur à 1 830 euros TTC, l’assureur a l’obligation de notifier son refus de garantie ou son offre d’indemnité dans les 15 jours. Si les dommages sont estimés à plus de 1 830 euros TTC, un expert est désigné afin de déterminer si la garantie est applicable ou pas. L’assureur a un délai de 60 jours à partir de la réception de la déclaration du sinistre pour informer l’assuré de sa décision.

L’article L. 242 du code des assurances spécifie que l’assureur a 90 jours maximum pour présenter une offre d’indemnité, à compter de la réception de la déclaration du sinistre, si la prise en charge est acceptée par l’assuré. Cette indemnité, qui peut selon le cas avoir une propriété provisionnelle, permet de régler les travaux de réparation des dommages.

Dans la mesure où l’assuré accepte cette offre d’indemnisation, l’assureur a 15 jours pour lui verser la somme. Si l’assureur ne respecte pas les délais spécifiés ci-dessus ou si l’assuré pense que l’offre d’indemnité n’est pas suffisante, l’assuré peut prendre en charge les dépenses requises pour la réparation des dommages après avoir notifié son assurance. Le cas échéant, l’indemnité sera majorée en toute légalité d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

Toutefois, il y a une exception qui offre à l’assureur de retarder sa proposition d’indemnité. Dès lors qu’il il y a des difficultés exceptionnelles causées par la nature ou la gravité du sinistre. L’assureur peut alors demander à l’assuré de jouir d’un délai supplémentaire pour lui communiquer son offre. Cependant, les raisons de cette requête doivent impérativement être d’ordre technique et la proposition justifiée. Ce délai additionnel est sujet à l’approbation de l’assuré et ne doit pas dépasser 135 jours.

Pourquoi s’assurer ?

En cas de non-souscription de cette assurance, non seulement la compensation des possibles malfaçons sera plus longue à obtenir, mais en cas de revente de la maison dans le délai de dix ans suivant l’achèvement de sa construction, le maître d’ouvrage est personnellement responsable auprès du nouvel acquéreur de toutes les conséquences. Dans le cas d’un contrat de construction avec ou sans fourniture de plan, le constructeur ou l’entrepreneur peut refuser d’exécuter les travaux car l’assurance de dommages est un élément obligatoire. Souscrire une assurance DO est donc plus qu’une obligation, c’est une véritable nécessité.

Il existe également une solution globale qui vous permet en tant que maître d’ouvrage d’être couvert par l’assurance dommages-ouvrage, tout en couvrant l’obligation d’assurance décennale de tous les intervenants, c’est la souscription d’une Police Unique par Chantier. Cette assurance est souscrite à la demande du maître d’oeuvre et chacun côtise pour couvrir les coûts liés à l’assurance.

Certains notaires exigent de consulter l’assurance dommages-ouvrage même si la vente a lieu dix ans après l’achèvement des travaux et certaines banques ne débloquent les fonds d’un prêt immobilier qu’après la délivrance d’une attestation d’assurance.

Obligations de l’assureur

Cette assurance est obligatoire pour les professionnels de la construction, non bâtisseur, ainsi l’assureur de votre choix a l’obligation de vous assurer contre ces dommages. Si votre assureur a laissé passer 45 jours sans répondre à votre demande de souscription, son silence est considéré comme un refus. Dans les 15 jours vous pouvez alors saisir le Bureau central de tarification (BCT) par lettre recommandée avec avis de réception. Celui-ci fixera le montant de la cotisation à payer et l’assureur sera dans l’obligation de vous garantir.

Bon à savoir : Il est conseillé de s’adresser à plusieurs sociétés afin d’opter pour celle qui offre la meilleure garantie. Avant l’ouverture du chantier, demandez l’attestation d’assurance ainsi que les coordonnées de l’assureur du professionnel. Ces informations seront utiles en cas de sinistre ou de litige. Un professionnel qui ne souscrit pas cette assurance obligatoire s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 76 224 euros et un emprisonnement de 6 mois. Inversement, le particulier n’encourt aucune sanction pénale.

Les tarifs

C’est un fait, cette assurance a un coût important, proportionnel aux risques couvertes. Le prix est calculé au cas par cas. Le montant de la prime est proportionnel au coût des travaux et varie entre 1% et 3%. Les éléments tels que la présence ou pas d’un architecte sur le chantier, du type de travaux, de la réputation du constructeur ou maître d’ouvrage et du prix au mètre carré dans la région sont pris en considération. Pour des travaux de faibles importances, la prime moyenne est de 2500 euros environ. Les tarifs sont plus avantageux pour les constructions de maison individuelle régies par la loi du 19 décembre 1990. Néanmoins, il est bon de noter que contrairement à l’assurance multirisque habitation ou automobile, la prime est payée une seule fois avant le début des travaux pour une couverture sur dix ans. Les sociétés d’assurance qui offre cette garantie sont difficiles à trouver.

Bon à savoir : Une ordonnance du 8 juin 2005 à diminuer le champ d’application de l’assurance dommages-ouvrage. Elle spécifie que les travaux effectués sur des constructions existantes n’impliquent pas l’obligation d’assurance, sauf lorsqu’il devient ensuite techniquement impossible de dissocier ce qui provient de la construction d’origine de ce qui a été modifié.