La Société Civile Immobilière (SCI) est une solution intéressante pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Cette structure juridique permet à 2 personnes physiques ou morales ou plus d’acquérir un bien immobilier et d’en assurer ensemble la gestion et les bénéfices. On parle d’une société civile de patrimoine qui constitue également un support fiscal efficace pour transmettre un patrimoine à des héritiers.

Toutefois, chaque actionnaire reste responsable des dettes de la SCI à titre individuel, c’est pourquoi il est absolument nécessaire de souscrire des assurances adaptées à votre SCI. En outre, concernant les emprunts, chacun doit donc s’assurer d’apporter une garantie suffisante pour couvrir le remboursement des mensualités du crédit. L’assurance emprunt immobilière pour SCI, qu’est-ce que c’est au juste ? Pourquoi souscrire ce contrat d’assurance ? Réponses ci-dessous.

Définition de la Société Civile Immobilière

On appelle une Société Civile Immobilière une structure juridique n’ayant pas de vocation commerciale. Elle permet à plusieurs personnes de s’associer et de gérer des biens immobiliers en commun. Les actionnaires se partagent la gestion et les bénéfices. La SCI familiale se compose des membres d’une même famille qui apportent chacun leur quote-part et qui reçoivent en échange des parts sociales de la SCI. La SCI d’attribution est une société civile immobilière qui construit ou qui achète un bien immobilier dans le but de le diviser entre les associés. En cas de rupture ou de décès, la SCI a l’avantage de faciliter la séparation du bien immobilier. Il n’y a aucun nombre maximum d’associés et aucun capital social minimum à respecter.

La SCI peut être à capital fixe ou à capital variable. Dans le cas d’une SCI à capital fixe, le capital se compose d’une somme fixe qu’il ne sera pas possible de changer sauf s’il y a une procédure notariée. Pour ce qui est de la SCI à capital variable, deux sommes sont en jeu, un seuil et un plafond, ce qui permet aux associés de changer le capital librement.

Quant à la gestion des SCI, elle doit être représentée par un gérant qui est nominé dans les statuts de la société suite à un vote des associés. Tous les bénéfices dans le cas de la mise en location des biens immobiliers sont partagés entre les associés selon leurs parts sociales dans la société.

Soulignons également que la fiscalité des revenus touchés par une SCI est calculée en fonction du régime fiscal choisi au moment de la création de la société. Elle peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR).

Les bonnes raisons de recourir à une SCI

De nombreux Français choisissent de créer une SCI en raison des avantages importants qui lui sont liés. Premièrement, la Société Civile Immobilière permet de faciliter la transmission d’un bien immobilier. Même s’il y a des désaccords opposant les associés, la prise des décisions se fait par le gérant selon le bien de la société. Deuxièmement, la transmission des biens immobiliers se fait toujours dans des conditions fiscales avantageuses.

S’il y a des droits de donation à régler, ceci se fera selon les dettes de la SCI, ce qui fait que les droits de donation peuvent porter sur une plus faible de valeur et être donc moins élevés. Dans le cas d’une SCI familiale, les biens immobiliers achetés sont mis en location et peuvent être transmis aux héritiers tous les quinze ans sans avoir à payer les droits de succession.

Pour créer une SCI, il faut réaliser quelques démarches. Il faut commencer par rédiger les statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié avant de les faire signer. Il faut ensuite enregistrer les statuts de la Société Civile Immobilière au centre des impôts et de publier la constitution de la société dans un journal d’annonces règlementaires. Suite à cela, il faudra immatriculer la société et attendre que le tribunal de commerce inscrive la SCI au Registre du commerce et des sociétés. Enfin, la société doit attendre de recevoir son K-bis.

Emprunter pour investir via une SCI

Si l’idée d’investir dans une SCI vous parait séduisante, vous avez deux moyens de le faire. Vous pouvez passer par le crédit immobilier contracté directement par la SCI ou alors demander à ce que chaque actionnaire contracte un prêt immobilier personnel. Comme les banques ne proposent pas de taux particuliers pour les SCI, les taux seront les mêmes que pour un emprunteur direct. La durée de remboursement varie entre 10 et 25 ans.

Dans le premier cas, il faut s’assurer que les revenus locatifs soient suffisants pour couvrir les mensualités. Il faudra aussi veiller à ce que chaque actionnaire ait souscrit une assurance emprunteur en nom propre. À noter que chaque actionnaire peut garantir 100% du capital emprunté et a droit à la délégation d’assurance, à la résiliation du contrat d’assurance de prêt lors de la première année comme l’autorise la loi Hamon et à la résiliation annuelle comme le prévoit la loi Sapin 2.

Pour ceux qui n’arrivent pas à obtenir un prêt personnel, la création d’une société civile immobilière peut être une solution intéressante. En principe, la banque demande un de ces deux types de garanties : l’hypothèque sur le bien financier ou la caution par un tiers ou une société spécialisée. En cas de non-remboursement de l’emprunt, la banque se retournera dans un premier temps contre la société.

Si cela se trouve être un échec, elle se focalisera alors sur chacun des associés afin d’être remboursée. Quoi qu’il en soit, la banque exigera toujours une caution solidaire du prêt immobilier octroyé par les associés solvables de la société. Elle s’assurera que chaque actionnaire ait la capacité de remboursement nécessaire.

Il est très important de souligner que la SCI ne peut pas avoir un but commercial. Cela veut dire qu’il n’est pas possible d’acheter des biens immobiliers et de les revendre immédiatement en vue de faire des profits. De même, une SCI ne peut être « louer meublé », car aux yeux de la loi, les bénéfices d’une location meublée sont vus comme des bénéfices commerciaux.

La souscription d’une assurance de prêt SCI

Comme mentionné plus haut, chaque actionnaire devra souscrire une assurance de prêt. Une assurance qui doit couvrir au minimum les risques de décès et d’invalidité en leur nom propre. Même si cela augmente considérablement le coût du crédit, il s’agit de la seule possibilité pour la banque d’obtenir une garantie de remboursement du prêt, notamment s’il devait arriver malheur à l’un des associés de la SCI.

En effet, c’est ce qui lui permettra de récupérer le montant dû en cas de défaillance de remboursement. L’assurance emprunteur peut être souscrite à différents niveaux, à condition que la quotité d’assurance à repartir représente au minimum 100%, soit équilibrée entre tous les associés et donne lieu à une adhésion pour chacun à 100% ou à une répartition qui exclut la responsabilité d’un des associés.

Enfin, rappelons qu’en cas de défaillance de remboursement, la caution solidaire permet à la banque de se servir sur le patrimoine personnel des membres de la SCI.

Choisir une assurance emprunteur

Chaque associé de la SCI est libre de choisir son assurance de prêt. Et oui, même si la banque proposera systématiquement une assurance emprunteur, vous n’êtes pas dans l’obligation d’y adhérer. Dans la plupart des

cas, les assurances proposées par les groupes bancaires sont plus onéreuses que les offres des compagnies d’assurance. En somme, en souscrivant une assurance emprunteur externe, vous arriverez à faire près de 50% d’économies par rapport au coût des cotisations d’une assurance groupe de la banque.